高周轉與地產企業的“至暗時刻”

“穩房價”，是2019 年的基調。

房地產政策的松緊程度，取決于房地產市場發展的景氣狀況，帶有逆周期調整的性質。無論是“因城施策”還是“一城一策”，實際上，就是要各個城市根據當地房地產市場的實際情況采取調控措施，這也是未來房地產調控的基本原則，保障房地產市場健康平穩發展，不發生系統性風險的破裂。
縱觀2019年上半年樓市，“小陽春”動力明顯不足，這場本是由于資金寬松導致的“小陽春”，在政策影響下很快就退了燒——各類物業銷售面積均呈現負增長，銷售價格漲幅回落；土地購置面積和土地成交價款均大幅下降；“面粉”的價格回落，對新建商品房市場價格起到了拉低作用。總之，市場乏力、房價回落，回調特征明顯，更對未來市場回暖構成了很大的壓力，很難發生巨大的轉變。
2019年，還債高峰已經到來，大部分房企不得不高成本“借新還舊”，極力擺脫資金困局。陡然之間，企業資金流動性變差，再融資需求飛升，金融監管系統更是“雪上加霜”，明言“禁止資金流入房地產領域”，這就進一步加劇了房企的融資難度，不僅融資成本更高，更是“一兩難求”，信托、開發貸都陷入僵局，無異于“帶著鐐銬跳舞”。
在市場大勢不容樂觀、資金面吃緊的情況下，眾多地產公司基于發展現狀，將目光再度投向“高周轉”——希望借助規模及利潤與現金流的關系，通過企業內部操作，實現自有資金與銷售額之間“四兩撥千斤”的太極推手作用。

定 策

（1）萬科的“5946”，即拿地后5個月開工、9個月開盤、首推貨量40%、開盤后當月去化率60%；

（2）碧桂園的“456”，要求原則上所有三四五線城市新獲取項目，均需4個月開盤、5.5個月資金回正、6個月資金再周轉；

（3）恒大要求推進6個月開盤，首開去化率至少60%以上等；

最典型的，要數地產行業新晉選手中梁地產：對普通項目推行“456”運作模式，即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月再投資；對續期項目推行“321”模式，確保首期開盤至續期供貨的間隔時間，沖刺1個月、常態2個月、紅線3個月……正是這種“快進快出、小步快跑、低開高走”的運營模式，讓中梁實現了快速成長。而當前階段的中梁，正在穩步去杠桿、籌劃IPO，爭取更大的市場空間和資金效益。

在本質上，地產企業與其他企業并無二致，核心要義只有一個：追求投資收益最大化：M=S*f。

M指投資收益，也就是賺了多少利潤，S泛指企業的規模類指標，如總資產、凈資產、投資額、開發量、銷售額等；f則泛指盈利能力指標，如果S是凈資產，對應的f就是凈資產收效率。

由此可得出，要實現更大的投資收益M，只有兩種途徑：做大S和提高f。

第一種：做大規模的加法。即從一個項目到多個項目，一個城市到多個城市。通過企業項目的增加，做大企業規模。這也是一線房企鋪開全價值鏈、布局全國化、產品全系列覆蓋的根本原因。

第二種：做乘法。當一個產品或一個產品模式成功后，就進行快速復制。比如，對項目A復制x個。S=xA

第三種，也是最快最好的方式：加法與乘法的混合運算。即企業有多條產品線，且對多產品線進行復制開發。S=xA+yB+….

最后，再說說f。它與利潤率、周轉率和杠桿率都有直接聯系。利潤率本身是沒有時間概念的，同樣的成本投入，三年賺10%和5年賺10%，雖然總和利潤率都是10%，但如果不考慮資金的時間價值，也不考慮資金周轉率，是絕對說不過去的。

不管怎么說，高周轉戰略仍然是房企求生趕超的利器，具體該如何操作呢？

首先，要實現高周轉，就要快速定策、快速出圖、快速開工、快速開盤，目的就是快速實現現金流回正和再投資。在現金流回正以后，施工速度可以放緩些，以達到把控產品品質、拉長工程款賬期的目的。

然而，僅靠資金管理，不可能從根本上提高開發效率。因為，無論怎樣加強管理，從方案到施工圖完成最快也要35-40天左右，再怎么考核也不可能壓縮到15天，所以要想從根本上提高開發效率和周轉速度，最終還是需要推行產品標準化。

產品標準化，建標準庫，入庫的標準是經過其他項目驗證過的，不能有明顯的缺陷，更不會有明顯的錯誤。同時，還要明白一個問題，那就是——產品標準化不是設計部門一個部門的事情，而是多條線并舉，從投拓、成本、招采、營銷等各各環節共同參與完成的。很多地產企業的產品線遲遲不達標，根本原因也往往在此，設計部門閉門造車，任性定標準，不僅經不起項目的驗證，更談不上復制推廣。

綜上，在今年的宏觀經濟背景與行業發展趨勢之下，要實現穩健發展，找機會超車，首先得有一個清晰的戰略，其次要有可高效復制的產品線，最后就是企業的運營能力，實現企業內部各部門之間的協同效應。